Short Sale Vs. Foreclosure

Issue

Short Sale Consequences

Foreclosure Consequences

Credit Score

All lenders report short sales differently and some do not report them to the credit bureaus at all. Late payments usually have the largest negative impact on your credit score from a short sale.

A number of sources have reported FICO score drops from 200 to 400 points after a foreclosure. Generally this credit score will remain on your credit report as a public record for 7 to 10 years.

Credit Reporting History

Upon a successful short sale, your mortgage company will normally report the short sale as ‘Paid’, ‘Settled in full’, or ‘Paid as Negotiated.’

A foreclosure will remain on your credit for 10 years and is permanent in the public records of your county.

Current Employment

Credit reporting agencies do not report short sales on credit reports. Therefore, your current employment should not be affected.

If a prospective employer runs a credit check on you, your job application may be denied if you have a foreclosure on your record. Also, your current employer has the right to check your credit history if you are in sensitive positions. Sometimes a foreclosure is grounds for immediate termination.

Future Employment

Credit reporting agencies do not report short sales on credit reports. Therefore, your current employment should not be affected.

A foreclosure is one of the most negative items you can have on your credit and may affect future employment.

Future Loan with a Mortgage Company

You typically do not have to declare to future mortgage companies that you previously performed a short sale.

On the federally mandated standard loan application form 1003 you will be required to answer ‘YES’ to the question ‘Have you had property foreclosed upon or given title or deed-in-lieu thereof in the past 7 years?’ Answering ‘YES’ affects the interest rate you will receive.

Future Fannie Mae Loan – Primary Residence

After a successful short sale you can be eligible for a Fannie Mae backed loan after only 2 years.

After a foreclosure you will be ineligible for a Fannie Mae backed loan for a minimum of 5 years.

Future Fannie Mae Loan – Non-Primary

After a successful short sale you can be eligible for a Fannie Mae backed loan after only 2 years on non-primary residences.

After a foreclosure you will be ineligible for a Fannie Mae backed investment loan for a minimum of 7 years.

Deficiency Judgment

It is typical for the lender to give up the right to pursue a deficiency judgment against the borrower. This is stated in approval letters, and is not legal to collect in many states.

The bank has the right to pursue the deficiency judgment in all foreclosures (except in states where there is no deficiency).

Deficiency Amount

A short sale home is sold at or near market value and in most cases is a greater value than a foreclosure sale which results in a lower deficiency. This deficiency is typically forgiven. Helping to cut your lender’s loss as well is also the ethical thing to do.

If the home does not sell at a foreclosure auction it will have to go through the bank REO system. This will result in a longer time to sell and potentially a higher deficiency judgment for the homeowner.

Asunto

Venta Corta

Embargo Hipotecario

Reporte de Credito

El efecto en su puntuacion de su credito es minima, alrededor de 50 puntos. Pagos retrasados usualmente hacen un impacto mucho mas grande, alrededor de 30 puntos cada uno.

Su puntuacion de credito puede ser afectada mas de 300 puntos y permanecera en su reporte por mas de 10 años.

Historia del Credito

No existe ninguna seccion para venta corta en los reportes de credito. Despues de la venta su prestamista usualmente reporta la venta corta como “Pagada,” “Resuelto por Completo,” o “Pagado como Acordado” en su reporte.

Una venta hiipotecaria se mantiene en el reporte de credito por 10 años y permanece en los registros publicos de su condado para siempre.

Su empleo

Una venta corta no se registra en el reporte de credito y normalmente NO afecta su empleo.

Su empleador tiene el derecho y muchas veces chequea (si usted ocupa una posicion delicada). A veces un embargo hipotecario es suficiente motivo para su cambio de posicion o despido.

Futuro empleo

Una venta corta no se registra en el reporte de credito y normalmente NO afecta su futuro empleo.

Empleadores chequean la historia de credito de futuros aplicantes. Un embargo hipotecario es uno de los elementos mas negativos que pueda tener en su credito que afecten su futuro empleo.

Futuros prestamos con prestamistas

Usted especificamente no tiene que declarar a futuros prestamistas que usted previamente ejecuto una venta corta.

Por mando federal la aplicacion de prestamos 1003 requiere que usted conteste “SI” a la pregunta “¿Ha tenido usted propiedades en embardo hipotecario, entregado titulo o escritura del mismo en su lugar en los ultimos 7 años? Contestando “SI” afecta la tasa de interes que usted recibira.

Futuros prestamos de Fannie Mae – Residencia Primaria

Despues de una venta corta usted puede ser elegible para un prestamo respaldado por Fannie Mae despues de solamente 2 años.

Despues de una embargo hipotecario usted no puede ser elegido para un prestamo respaldado por Fannie Mae por un minimo de 5 años.

Futuros prestamos de Fannie Mae – Residencias No-Primarias

Despues de una venta corta usted puede ser elegible para un prestamo respaldado por Fannie Mae despues de solamente 2 años en residencias no primarias.

Despues de un embargo hipotecario usted no puede ser elegido para un prestamo de inversion respaldado por Fannie Mae por un minimo de 7 años.

Sentencia de Deficiencia

Es tipico del prestamista renunciar al derecho a seguir buscando una sentencia de deficiencia en contra del prestatario. Esto se establece en cartas de aprobacion y no es legal recolectar en muchos estados.

El banco tiene el derecho a buscar una sentencia de deficiencia en todos los embargos hipotecarios (excepto en estados donde no hay una deficiencia).

Cantidad de la Deficiencia

Una propiedad en venta corta es vendida cerca o al valor del mercado y en la mayoria de los casos en un valor mas grande que el de un embargo hipotecario lo que resulta en una deficiencia mas reducida. La deficiencia es regularmente perdonada. Tambien es de buena etica ayudar a cortar las perdidas de su prestamista.

Si la propiedad no se vende en la subasta de venta hipotecaria tendra que ir a traves del sistema REO del banco. Esto resultaria en un periodo mas largo de tiempo para vender y probablemente una sentencia de deficiencia mas grande pare el dueño de la propiedad.

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