Short Sale FAQ

Short Sale Questions

Short Sale Answers

What are short sales?

A short sale is an alternative to foreclosure, whereby the lender/bank agrees to accept less than what is owed on the loan to avoid foreclosure. For example, the owner with the help of a realtor presents an offer with a purchase price for less than what is owed and the bank accepts the offer. If your home has no equity, you owe more than what it is worth and you want to sell your home, it will need to be through a short sale process.

When should I consider a short sale?

This will depend on your particular scenario. If you know you want to rid yourself of your home and wish you could just walk away, then a short sale would be appropriate immediately.

What is the advantage in doing a short sale?

A short sale relieves the stress of being in foreclosure and being hounded by the mortgage lender; and it allows you to get rid of your big mortgage payment and move on with your life. A short sale allows you to stop the foreclosure and get a fresh start. This is the primary benefit to you. A short sale also prevents additional damage to your credit. A short sale results in the mortgage actually being paid off, which reflects positively compared to a foreclosure. Also, it is important to note that the short sale does not cost you any money. You can remove this burden for free.

Can I get any money back from a short sale?

Under the new Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) initiative recently announced, qualified homeowners can get up to $3,000 towards relocation expenses.

Do I need an attorney?

An attorney will negotiate the short sale transaction. A short sale is processed much like a loan modification. Therefore, the attorney will prepare all documentation and negotiate a deal with the lender/bank. In addition, you need to make certain the lender/bank waive its right to a deficiency judgment against you. A deficiency judgment is when the lender/bank pursue its right to come after you for the difference of what they agreed to allow the home to be sold for and what you owed to them.

How can we as real estate attorneys help you?

We help homeowners by working with your lender to negotiate a lower payoff amount in order to price your home below competition and get it sold. These services are at no cost to homeowners.

What are the qualifications for a short sale?

You must be in some type of “financial hardship” in order to qualify for a short sale. Some examples of hardships include loss of employment, divorce, relocation, and major illness. However, many lenders have been more lenient and will make exceptions for homeowners who are not even in hardship.

If I sell my home in a short sale, can the bank come back after me for the difficiency?

Not in all cases. The lender will usually state on the short sale approval letter whether or not they will reserve the right to go after the deficiency.

What will I have to pay?

The realtor’s commissions are paid at closing by the lender/bank. An attorney may have an initial processing fee and may negotiate his/her fees with the lender/bank. In every short sale, time is of the essence, therefore it is most favorable that the process be handled by an experienced professional. If a short sale is not processed correctly it could take longer to get an approval and eventually you may lose the potential buyer.

How much work will this take?

The entire process can take anywhere between 30-120 days for a short sale approval. Please submit our short sale package once you have a purchase/sale contract. Our processors will handle the negotiations and the process involved in selling your house.

What happens to the money that is forgiven from my lender?

Under the Mortgage Debt Relief Act of 2007 (MDRA), you are not required to pay taxes on this money if you short sell your primary residence prior to December 31, 2013, you file for bankruptcy, or you are insolvent. If the property is your homestead, the deficiency is eliminated under HAFA and the tax liability is eliminated under the MDRA. Up to 2 million or 1 million if married and filing separately. If your property is a non-homestead property then the Home Affordable Foreclosure Alternative (HAFA) and the MDRA does not apply. However, a deficiency on a non-homestead can still be eliminated by filing for bankruptcy. Also, on a non-homestead property the tax liability may be eliminated by proving insolvency (IRS Form 982).

If I am going through a foreclosure, can I do a short sale?

Yes. The bank will be more than willing to work with you on a short sale if you are having trouble making your mortgage payments.

Can I stay in my house until the short sale is completed?

Yes. You will not have to move out until the closing. In fact, if you are facing foreclosure we can defend your foreclosure and delay the foreclosure proceedings to make it possible for you to sell your home.

Will the bank continue their collective activities?

Yes. The bank will continue its collection activities even if you are currently pursuing a short sale.

Can my current Realtor work a short sale on my home?

While there are many agents that do work short sales, most lack the know-how necessary to properly conduct one. Most agents with CDPE (Certified Distressed Property Expert) are inexperienced with them. Most attorneys have a realtor they have worked with. Contact your attorney and a get a referral of a realtor they have worked with before.

Preguntas sobre una Venta Corta

Respuestas sobre una Venta Corta

¿Que son ventas cortas?

La venta corta de una casa se produce cuando los prestamos pendientes de pago y embargos contra esa propiedad, despues que los gastos de cierre sean pagados, son mayores que los ingresos de la venta y el prestamista se compromete a aceptar esta cantidad de pago mas baja. Esto ocurre solamente si el vendedor de la casa califica para una venta corta, cuando puede probar dificultades financieras y el prestamista esta de acuerdo a aceptar esta cantidad mas baja. Una venta corta es una alternativa a un embargo hipotecario, mediante el cual el prestamista o banco se compromete a aceptar menos de lo que se debe en el prestamo para evitar la ejecucion hipotecaria. Por ejemplo, el dueno pone la casa en venta con un agente de bienes raices, una oferta se presenta con un precio de compra por menos de lo que debe y el banco acepta la oferta. Si su casa no ha acumulado alguna ganancia (equity),  usted debe mas de lo que su casa vale y quiere vender su casa, tiene que ser a traves de una venta corta.

¿Cuando debo considerar hacer una venta corta?

Esto depende de las circunstancias. Si usted sabe que quiere librarse de su casa y terminar con esa situacion rapidamente, entonces hacer inmediatamente una venta corta seria lo mas apropiado.

¿Porque es una ventaja para mi hacer una venta corta?

Una ejecucion hipotecaria puede tener un impacto mucho mas grande en su credito y especialmente por un plazo mucho mas largo. En realidad algunos bancos no reportan una venta corta. De hecho, en el caso de una ejecucion hipotecaria, en muchos estados, el prestamista buscara una sentencia por deficiencia por la cantidad que usted debe. Incluso pudieran venir detras de otras propiedades y valores, incluyendo vehiculos. Su credito puede recuperarse de una venta corta en menos de dos anos, en una ejecucion hipotecaria puede demorarse de 7 a 10 anos.

¿Puedo obtener dinero de una venta corta?

Como parte del “Plan de Hacer Vivienda Asequible” (HAMP), y la nueva iniciativa recientemente anunciada en Noviembre 2009 “Viviendas Asequibles Alternativas de Ejecucion Hipotecaria” (HAFA) los duenos de casa que califiquen pueden recibir $3,000 de una venta corta para ser usados hacia los gastos de traslados. Algunos prestamistas estan hasta ofreciendo mas.

¿Necesito un abogado?

Un abogado puede negociar la transaccion de una venta corta.  La venta corta se procesa casi igual que una modificacion de prestamo, por lo tanto el abogado prepara toda la documentacion y negocia un acuerdo con el prestamista o banco. Ademas, usted necesita asegurarse de que el prestamista o banco renuncia a su derecho a una sentencia de deficiencia en contra suya.  La sentencia de deficiencia es cuando el prestamista o banco ejerce su derecho a seguir persiguiendolo por la diferencia entre la cantidad por lo que acordaron vender la casa y lo que usted todavia les debe.

¿Como nosotros, que somos abogados de bienes raices podemos ayudarlo?

Nosotros ayudamos a los duenos de casa, trabajando con su prestamista para negociar  una cantidad mas baja para el precio de su casa, por debajo de la competencia y conseguir venderla mas rapidamente. Estos servicios son sin costo alguno a los propietarios de viviendas.

¿Cuales son los requisitos para calificar para una venta corta?

Principalmente que usted se encuentre en algun tipo de dificultad financiera. Esto puede incluir: Perdida de empleo o ingresos, divorcio o separacion, traslado o transferencia de trabajo, enfermedad grave y gastos medicos, reparaciones de alto costo sin tener los recursos para pagarlos, aumento en las cuentas o gastos de manutencion. Una buena regal general es que una venta corta no es para los que “quieren” vender, si no que es solamente para aquellos que “tienen” que vender. Usted especificamente debe probar su incapacidad para pagar. Sin embargo recientemente, muchos prestamistas se han vuelto mas indulgentes y algunas veces hacen exepciones para duenos de casas que no estan bajo dificultades financieras.

¿Que sucede si mi casa vale mas que mis prestamos pero no puedo pagar los gastos de cierre?

Esto puede ser una venta corta tambien. Muchos propietarios de viviendas en el pais han evitado ajustar el precio de su casa al valor actual del mercado en un intento desesperado de recibir suficiente dinero para poder pagar los saldos de sus prestamos. Si este es su caso, usted esta solamente retrasando lo inevitable pues los valores de las casas siguen bajando a traves de todo el pais.

¿Si yo vendo mi casa en una venta corta, puede el banco seguir pidiendome la diferencia?

No, en la mayoria de los casos. Nosotros trabajaremos para obtener una exoneracion  completa al momento del cierre. Esta exoneracion perdonara completamente alguna deficiencia entre la cantidad que usted debe y lo que se recaude de la venta de su casa.

¿Que tendre que pagar?

Las comisiones del agente de bienes raices son pagadas al momento del cierre por el prestamista o banco. Un abogado puede tener una cuota inicial para comenzar el procedimiento y puede negociar su honorarios con el prestamista o banco. En toda venta corta, tiempo es lo mas importante, por lo tanto lo mas favorable para usted es que el proceso sea manejado por un professional con experiencia. Si una venta corta no es tramitada correctamente puede tomar mucho mas tiempo obtener una aprobacion y eventualmente usted puede perder un posible comprador.

¿Cuanto trabajo toma este proceso?

No mucho para usted. Nosotros le pediremos que reuna algunas informaciones financieras y documentos para nosotros presentarle a su prestamista. Nuestro procesador se encargara de las negociaciones y detalles con su banco asi como de los procedimientos involucrados en la venta de su casa.

¿Que ocurre con el dinero que es perdonado por el prestamista?

Cualquier deficit en el saldo de su hipoteca probablemente sera cancelado como una perdida por su prestamista. Por esto mismo su prestamista puede tambien enviarle una forma “1099” por la cantidad perdonada. Debido al MDRA “Mortgage Debt Relief Act of 2007” (Acto de Alivio de Perdidas de Hipoteca de 2007) usted no esta obligado a pagar taxes por este dinero si la venta corta fue en su residencia principal antes de 2012, o usted presento una bancarrota o si usted esta arruinado. Si la propiedad es la casa donde usted vive (homestead), la deficiencia es eliminada bajo HAFA y las obligaciones de impuestos son eliminadas bajo MDRA. Hasta 2 millones (o 1 millon si esta casado y hace la declaracion de impuestos por separado). Si su propiedad no es la casa donde usted vive (non-homestead), entonces HAFA (Alternativa para Hacer Foreclosure Asequible) y MDRA no aplican. Sin embargo, una deficiencia en una propiedad que no es su vivienda puede todavia ser eliminada presentando una bancarrota. Tambien, en una propiedad que no es su vivienda (non-homestead) las obligaciones de impuestos pueden ser eliminadas si puede probar su insolvencia (forma de IRS 982).

¿Si estoy pasando por una ejecucion hipotecaria, puedo hacer una venta corta?

Si. En realidad el banco estuviera mas que contento trabajando con usted en una  venta corta. Es una ventaja para el banco ejecutar una venta corta, si usted tiene problemas financieros. El procedimiento de una venta hipotecaria le cuesta al prestatario miles de dolares.

¿Puedo quedarme en mi casa hasta que la venta corta sea finalizada?

Si. Usted no tendra que mudarse hasta el momento del cierre. En realidad, si usted esta enfrentando embargo hipotecario y nosotros estamos trabajando activamente con su banco nosotros podemos normalmente conseguir que su prestamista retrase el procedimiento de embargo hipotecario y hacer posible que usted permanezca en su casa hasta que sea vendida en la venta corta.

¿Continuara el banco sus acciones de cobro?

Si. El banco continuara sus acciones de cobro. Eso quiere decir que ellos lo llamaran o le enviaran cartas buscando pagos incluso cuando usted esta actualmente tramitando una venta corta. Pero, la mayoria de los bancos no ejecutaran la venta hipotecaria si usted esta actualmente tramitando la venta corta.

¿Que sucede si las condiciones de la venta corta que el banco me da son desfavorables?

Si las condiciones de la venta corta no son de su conveniencia usted no esta obligado a vender la propiedad y completar la venta corta.  Pero recuerde que en una venta corta el prestamista le perdona su deuda, ademas de que  es la mejor opcion para evitar un embargo hipotecario y tiene un efecto menos negativo en su credito. Si usted decide no hacer una venta corta el banco no le perdonara el saldo que queda pendiente de su prestamo y continuara con sus acciones de cobro por ese saldo.

¿Hay algunos riesgos que deba saber cuando se tramita una venta corta?

Tenga cuidado con estafadores o individuos sospechosos si usted tiene problemas financieros o esta enfrentando un embargo hipotecario. Estos individuos pueden causarle mas dano que bien. Nunca firme una renuncia al titulo de la propiedad (Quit Claim Deed), un poder (Power of Attorney) o un contrato de opcion sin consultar con un abogado o un agente con experiencia.  Una buena regla para entender esto es acordarse de que cualquiera que trate de comprar su casa va a estar mirando por su propio interes y nunca por el suyo.

¿Puede mi agente de biene raices con el que estoy trabajando hacer una venta corta en mi casa?

Mientras que hay muchos agentes de bienes raices que saben negociar y gestionar una venta corta la mayoria carecen de los conocimientos y la experiencia necesaria para ejecutarla correctamente. Una venta corta no es parte del entrenamiento basico de un agente de bienes raices. Incluso la mayoria de los agentes con CDPE (Certified Distressed Property Expert) o otras designaciones para Realtors® no tienen experiencia con ventas cortas. El resultado puede ser desastroso. Usted necesita un agente de bienes racies que conozca sobre ventas cortas y encuentre un comprador rapidamente. La mayoria de lo abogados tienen un agente con el que han trabajado. Pongase en contacto con su abogado para que lo refieran a un agente con el que ya han trabajado anteriormente.

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